Основные схемы продаж квартир в новостройках

К покупке квартиры на первичном рынке необходимо подойти со всей ответственностью. Поскольку существует несколько видов сделок по купле-продаже жилья, одни из них выгодны застройщикам, а другие – покупателям. Последним часто приходится или рисковать, но при этом экономить, или не скупиться, но при этом минимизировать риск остаться без денег и без жилья.

Самыми распространенными схемами продаж квартир в новостройках являются:

- договоры долевого участия (ДДУ)
- вексельная схема;
- жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
- предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) и предварительные договоры долевого участия (предДДУ).

ПРОДАЖИ ПО ДДУ

Самым надежным способом покупки квартиры в новостройке является заключение с застройщиком договора долевого участия. Заключение и исполнение ДДУ, а также ответственность застройщика за нарушение обязательств регламентировано Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Заключив ДДУ, дольщик получает ряд гарантий, а именно:
- у застройщика есть право собственности или зарегистрированное право аренды на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом;
- застройщиком получено разрешение на строительство;
- застройщик имеет проектную декларацию, которая подлежит официальному опубликованию.
- исключается двойная продажа квартиры, так как ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Кроме того, застройщик обязан указать в ДДУ срок передачи готового жилья покупателю, а также указать гарантийный срок на объект строительства.

ПРОДАЖИ ЧЕРЕЗ ЖСК

Продажа квартир через ЖСК является для покупателя законной, но довольно рискованной схемой, так как если дом не будет достроен из-за нехватки денег (внесенных паёв), покупателю, как члену ЖСК, придется дополнительно профинансировать строительство. Кроме того, при выходе из ЖСК можно лишиться значительной части паевого взноса.

Плюс покупки жилья через ЖСК всё же есть – стоимость квартиры может быть значительно ниже, чем при покупке по ДДУ, в среднем на 10-15 %, так как ЖСК может начинать продажи, не имея разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и т.д., так как на данном этапе застройщик еще не понес затрат на оформление всех необходимых документов для строительства.

ВЕКСЕЛЬНАЯ СХЕМА

Покупка квартиры в новостройке по вексельной схеме крайне ненадежна.
По этой схеме застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, в котором указаны характеристики квартиры, условия и сроки ее получения, а также предполагаемая дата заключения основного договора.

Одновременно с предварительным договором заключается еще один договор – вексельный. Суть договора в том, что застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. В векселе указывается срок погашения векселя. Когда подходит срок погашения векселя, продавец заключает с покупателем соглашение о зачете встречных однородных требований: застройщик должен заплатить по векселю, а покупатель должен заплатить за квартиру такую же сумму.

Риски такой схемы состоят в следующем:
- по договору о намерениях у застройщика нет обязательств по передаче квартиры покупателю, так как в нем речь идет только о намерениях;
- наличие у покупателя векселя, выданного застройщиком, не имеет никакого отношения к обязанности последнего передать квартиру, так как обязанность застройщика в данном случае состоит только в выплате денег по векселю.

ПДКП и предДДУ

Предварительный договор купли-продажи квартиры на этапе строительства заключать категорически не рекомендуется, так как в данном случае у покупателя отсутствуют какие бы то ни было гарантии получения квартиры, за которую покупатель уже заплатил. Гарантий по такому договору нет, поскольку ПДКП не подлежит регистрации, а значит, возможны двойные продажи. Также ПДКП не обязывает застройщика передать квартиру покупателю. Если застройщик обанкротится, покупатель потеряет и квартиру, и деньги.

Однако один случай безопасного заключения ПДКП всё же есть – он может быть заключен, когда дом уже построен и введен в эксплуатацию.
Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, чётко определять объект продажи, срок, в который должен быть заключен основной договор.

ПредДДУ также является очень рискованным способом приобретения жилья, так как данная схема ничем не отличается от ПДКП, кроме наименования договора.