После затишья будет штиль?

Лето текущего года не принесло рынку коммерческой недвижимости Москвы позитивных сдвигов. Многие участники рынка надеялись, что ситуация коренным образом измениться с наступлением осени: увеличится спрос на офисные помещения и рынок, как минимум, стабилизируется. 

Стоит сказать, что рынок в сентябре существенно прибавил в первую очередь за счет отложенного спроса на аренду офисов. Однако, до настоящего «выздоровления» еще далеко. Так, спрос на офисные помещения все еще очень низок. Так, количество завершенных сделок, несмотря на небольшое увеличение в первый месяц осени, находится на крайне низком уровне. По мнению специалистов консалтинговой компании Fellton Group, специализирующейся на офисном рынке Москвы, наибольший «урон» понесли собственники деловых центров класса «А», которые вынуждены были снизить арендные ставки в два раза, чтобы сохранить свои предложения конкурентоспособными. Не помогло — даже в самых благополучных объектах пустует порядка четверти офисных площадей. Такая ситуация вызвана понизившимся из-за сложных финансовых времен спросом на престижные офисы и огромным предложением. 

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» в опубликованном недавно отчете о состоянии рынка офисной недвижимости за первые шесть месяцев этого года отмечают, что только за этот период было введено в эксплуатацию 713 тыс. кв.м. офисов класса «А», что в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Наиболее крупные объекты — БЦ «Nordstar Tower», БЦ «Двинцев», МФК «Градекс», III очередь МФК «Метрополис», и другие. В общем объеме предложения офисы класса «премиум» составляют порядка 54%. По данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» темпы снижения арендных ставок на офисы несколько замедлились по отношению к провальному IV кварталу 2008 года и I кварталу текущего года. Так, средние темпы снижения цен во втором квартале этого года составили 9-10%. 

Увереннее себя чувствуют владельцы офисных комплексов класса «В», средняя цена аренды которых, по данным компании 4Rent Estate, в настоящее время составляет20-22 тыс. рублей за кв.м. в год. Есть в структуре предложения офисов этого класса варианты и по 15-18 тыс. рублей (в эту сумму уже включены НДС и эксплуатационные расходы). Отметим, что количество пустующих площадей в офисных центрах класса «В» существенно ниже, чем в объектах класса «А».

Подавляющая часть представленных на московском рынке офисных объектов относится к классу «С». Доля таких помещений в общем количестве офисов в городе по разным оценкам составляет 75-80%. По информации British-Property.ru, большинство таких офисов расположено в бывших НИИ и в административных зданиях ликвидированных заводов. Кризис практически не затронул этот сегмент офисной недвижимости. Особенно это касается тех объектов, которые находятся вблизи деловой части столицы и отличаются хорошим местоположением. По данным аналитиков компании British-Property.ru средняя цена аренды офисов этого класса составляет порядка 500 долларов в год. 

Также кризисные явления в отечественной экономике не сильно сказались на другом сегменте офисного рынка — особняках. Причина повышенного спроса на эти объекты заключаются в том, что их клиенты — это в основном компании, ищущие статусные, эксклюзивные и автономные помещения. Для таких предприятий имиджевые расходы не сокращаются даже в сложные экономические времена. Наибольшее количество сделок происходит в субсегменте аренды особняков площадью от 450 до 2 000 кв.м. Аренда офисного помещения в особняке не только престижна, но и максимально удобна тем компаниям, которые уделяют много времени безопасности. Так, в автономном здании можно наладить собственную систему безопасности, снизив риски утечки конфиденциальной информации. Наибольшее количество офисов в городе предлагается внутри Садового и Бульварного колец, в юго-западной, западной и северо-западной частях города. 

Если говорить о географии рынка московской аренды офисов, то по данным Fellton.ru наибольшее количество вакантных площадей сосредоточено за пределами МКАД и в восточной части города. Арендаторы и до кризиса не баловали эти удаленные районы спросом, а теперь, когда цены на многие офисные объекты существенно снизилась, потребность в экономии денежных средств за счет километровых пробок в восточную часть города отпала сама собой. Средняя арендная ставка на офисы между Третьим транспортным и Садовым кольцом составляет порядка 600 долларов за кв.м. 

По данным аналитиков компании «Деликатный переезд», которые проанализировали тему переезда арендаторов из деловой части Москвы за пределы МКАД и наоборот, пришли к ожидаемым результатам. Большинство компаний тянется к центру городу, а те, кто там уже находится, очень неохотно покидает насиженное место. Так, порядка 74% компаний переезжают в офисное помещение, находящееся в пределах ТТК, и лишь 13% уезжают из центра в пользу дешевых помещений на окраинах. Что интересно, год назад центр города покидали порядка 28% арендаторов. Таким образом, тенденция к оттоку арендаторов из деловых центров в центре города в офисные площади на окраине меняется на прямо противоположную. 

По данным консалтинговой компании RRG, к началу сентября этого года предложение офисных объектов на продажу сократилось примерно на 5%, однако общая площадь выставленных объектов увеличилось на 4%. Так, совокупный объем предложения офисов составил около 2 398 тыс. кв.м. 

Средняя цена предложения одного квадратного метра офисной площади составила в августе 4 171 долларов, что на 2% меньше, чем месяцем ранее. При этом с рынка снимаются офисные объекты с явно завышенной, нерыночной ценой, что еще больше усиливает тенденцию к падению цен. 

Резюмируя, можно отметить, что период стабилизации рынка, который прогнозировался участниками рынка, постепенно наступает. Об этом свидетельствует начавшаяся реализация отложенного спроса. Еще остаются проблемы в отечественной экономике общего характера, не позволяющие выйти процессу стабилизации рынка коммерческой недвижимости в активную фазу. Например, проблемы в финансовом секторе экономики не внушают оптимизма относительно дешевых кредитных ресурсов для строителей. Остается надеяться на благоприятную макроэкономическую конъюнктуру, на высокие цены на энергоносители и постепенное выздоровление каждой цепочки российской экономики.